2012年11月30日

協議離婚の申し入れ

協議離婚の申し入れ
協議離婚には、離婚協議書、公正証書作成をお勧めします。
一般的に、協議離婚、調停離婚、裁判離婚があります。
協議をほとんどしないで、調停にかける方もいらっしゃいますが、協議離婚が離婚の基本であることをよくご理解下さい。



協議離婚は、一種の交渉ですので、法律知識と交渉術の二つが必要です。
離婚に至るくらいですから、双方に感情的な対立があることが殆どですが、離婚条件の交渉は冷静にやって下さい。
協議離婚の進め方については、一人ずつのケースごとに、具体的方法は違います。
協議によって離婚が成立した場合、当事者間で話し合って取り決めたことは、離婚協議書などの合意文書として書面にして残しておきましょう。
個人の合意文書だけでは法的な強制執行力はないので、合意内容を強制執行認諾文付きの公正証書にしておきましょう。

公正証書は、当事者が公正役場に行き、契約内容を示して公証人に作成してもらう公的な証書のことです。
証拠力が強く、また証書の条項に執行認諾約款といって、本契約に違反した場合には強制執行をされても異議を申し立てない、という文言があれば訴訟をすることなく、強制執行ができます。

親権者を決めないと離婚できない
協議離婚の場合、法律上、離婚時に決めなければならないことは、未成年の子どもがいる場合に、どちらが親権者になるかということだけです。どちらが親権者になるか決めて、離婚届出用紙の欄に記載して提出します。
複数の子どもがいる場合には、それぞれの子どもごとに、どちらが親権者になるかを決めて、全員の氏名を記載します。
早く離婚をしたいからといって、とりあえずどちらかを親権者として記入しておいて、離婚後に再度親権者を決めようというような考えは決してよくありません。
後で親権者を変更するには家庭裁判所の調停が必要になりますし、そう簡単に変更できるものではありません。
よくわからないままに、交渉することは、不利になる可能性があります。
一度は、専門家行政書士にご相談いただき、出来ればサポートをお受けになることを強くお勧めします。

離婚前に決めておいたほうがよい問題
養育費、財産分与、慰謝料、親権者・監護者、面接交渉、婚姻費用の問題は離婚の成立そのものとは関係ありませんが、離婚に際し取り決めをしておくべきです。
特に養育費、財産分与、慰謝料については、誰が、いくら、いつまでに、どのようにして支払うのかを決める必要があります。
離婚したい一心から、離婚届にハンコさえもらえればいいといったような態度は危険です。


ラベル:離婚協議書
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2012年11月27日

不動産業者(宅建業者)の説明義務

不動産業者(宅建業者)の説明義務

不動産業者(ここでいう不動産業者については宅建業法3条参照)は、取引の関係者に対し、信義を旨とし、誠実にその業務を行わなければならないとされています(宅建業法31条)。





そして、売買契約の媒介においては、売買対象物における重要事項につき調査し、委任者に告知すべき義務があります。

不動産業者が仲介をする場合には、媒介業者として、土地や建物を購入しようとする買い主に対し、重要な事項を書面に記載し、これに基づき説明する必要があります(宅建業法35条)。

なにが重要事項なのか、というのは明確な決まりがあるわけではありません。

しかし、一般には「隣地との間の境界に争いあり」とか「マンション管理金の滞納あり」という事項が重要事項のよくある例です。

また「未成年の子供の同居禁止」とか、「過去に自殺者あり」というものについても、重要事項とされるともいえるでしょう。



結局のところ、「そのような事情があるのであれば、当該物件は購入しなかった(借りなかった)」といえるだけ買い主(借主)にとって当該契約締結にあったって重要視される事項を重要事項というものといえます。

そして、このような重要事項は、買い主(借主)が物件を選定する際に重要な判断基準となるものですから、売主や仲介業者としては、しっかりと説明して、買い主(借主)に納得していただいたうえで売買契約をするようにと決められているのです。

また、重要事項については必ず書面で説明するようにし、後日「言った言わない」のトラブルにならないようにさせています。



裁判例で認められた重要事項

(1)賃貸マンションにおいて、賃借人に暴力団組員がいるのか否かについて、重要事項として調査する義務があることを認めた事案(東京地判H9.10.20)

(2)マンション(耐火性が建築基準法上求められている)の一部が木造部分の建築基準法上の違法建築であることについて、仲介業者に告知義務があるとした事案(横浜地裁H9.5.26)

(3)土地売買にあたって、根抵当権設定登記が付せられていることを調査しないまま売買契約を仲介したとして、債務不履行責任を認めた事案(東京地判H8.7.12)

(4)建物賃貸借において、差押登記の付せられていることを調査しないまま仲介したとして、調査義務違反を認めた事案(東京地判H4.4.16)

(5)土地売買において、行政指導による建築制限の存在についての説明義務違反を認め、債務不履行による解除を認めた事案(東京高判H2.1.25・大阪高判S58.7.19)

(6)取引物件たる土地が売買時の現状で住宅等の建築用敷地となりうるものでなければならないのに、宅地造成等規制法及び建築基準法上の制限事項を確認せず漫然と現地の案内をし、物件説明書でも右制限事項が付いていないとして売買契約の媒介をしたとして、不法行為責任を負うとした事案(東京高裁S57.4.28)

(7)宅地建物取引業者が宅地造成の目的でする山林の売買を仲介する場合には、買主に対して交付すべき物件説明書に都市計画法、森林法などの法令に基づく制限の記載欄があり、かつ、目的たる山林が山間地に所在していて森林法による保安林の指定が推測される場合には、登記簿上の地目が保安林でなく、また現地に保安林指定の標識がないときであつても、宅地建物取引業者には、所轄機関に照会して右山林について保安林の指定があるかどうかを調査すべき注意義務があるとされた事案(最判S55.6.5)


ラベル:宅建業者
posted by naiyou at 22:41| 大阪 ☀| Comment(0) | 不動産業者 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年11月19日

資格商法(さむらい商法)の内容証明郵便

資格商法(さむらい商法)の内容証明郵便

独立や転職に有利であり社会的認識も高い資格の多くに「○○士」という名が付くことから、業者の勧誘する資格にも「士(さむらい)」と呼ばれるものが多く、別名、さむらい商法とも呼ばれています。
資格をえさに講座や教材を売りつける悪質な資格商法については、ここ数年、被害件数が増加しており、各地の消費者センターに寄せられる苦情・相談件数の上位を占める手口のひとつでもあります。
資格商法(さむらい商法)の特徴として、電話、DMによる勧誘、社会人を狙った内容のものが多いとされます。
その理由は、終身雇用制が崩壊しつつあり実力重視が求められる昨今、昇進に有利、企業内スペシャリストとして、あるいは、万が一に備え独立・転職に有利であるとの説明や勧誘が、事業者側にとってし易い点があげられます。



資格商法(さむらい商法)対策
「この講座を受ければ、難関と言われている資格が簡単に取れると説明されたのに、送られてきた教材を見ると、内容が粗末なものでサポートもしてくれない」
「公的資格だと言われたのに、実際はそんな資格はなかった」などという被害に会わないためにも、説明を受けた資格や講座内容などをしっかり確認しましょう。
資格商法(さむらい商法)は「特定商取引に関する法律」で定めている電話勧誘販売にあたります。
契約したものが指定商品、指定権利、指定役務の場合、業者より契約書面を交付されてから8日間であれば無条件でクーリングオフができます。
(ただし、使用してしまうとクーリングオフできなくなると定められている商品の場合はクーリングオフできません。)
悪徳業者はあの手この手を使ってクーリングオフさせないようにしてくることもあるようです。自分に合わない、話が違うなどと感じた場合は自分を守るためにも、内容証明郵便を使ってクーリングオフをするようにしましょう。


ラベル:資格商法
posted by naiyou at 00:44| 大阪 ☀| Comment(0) | 内容証明郵便 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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